屋子未建好.利息越繳越多
问:
Ms Chai来信指出,她在5年前购买了一间中价公寓,按合约应该在2002年12月交锁匙。可是,至今公寓计划仍未完成。
她说,我支付银行的房屋贷款利息也越来越多,我是否能开始供还屋子的贷款?
此外,我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭,但他们说,要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时,我能做些什么?我是否就这样等下去?
还有,如果房屋建好了,我又该怎样?是否可提供一些相关部门的联络地址给我?
答:
当银行发放的房屋贷款越来越多时,购屋者需要缴付的利息也相应增加,至于现在能否开始偿还房贷分期付款,需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同,必须与他们讨论后才知道结果。
购屋者协会的陈钟灵指出,关于向房屋部仲裁庭做出投诉,的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间,购屋者可以组织一个购屋者筹委会,然后写信给发展商,告诉他已经逾期交屋多年,购屋者将通过法律行动提出索偿。
在房屋建好发展商交屋后,可按延迟交屋多少天,向发展商提出索偿要求,就是呈交索偿信,说明迟交屋多少天,提出索偿多少钱等等。
假如发展商依然不理会,可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。
这里是一些购屋者可能需要的联络地址:
1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话:03-20924488(热线)
电传:03-20934776
电邮:[email][email protected][/email]/tribunal
2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话:03-2093 6714/2093 4336
电传:03-2095 5092/2092 5409
Ms Chai来信指出,她在5年前购买了一间中价公寓,按合约应该在2002年12月交锁匙。可是,至今公寓计划仍未完成。
她说,我支付银行的房屋贷款利息也越来越多,我是否能开始供还屋子的贷款?
此外,我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭,但他们说,要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时,我能做些什么?我是否就这样等下去?
还有,如果房屋建好了,我又该怎样?是否可提供一些相关部门的联络地址给我?
答:
当银行发放的房屋贷款越来越多时,购屋者需要缴付的利息也相应增加,至于现在能否开始偿还房贷分期付款,需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同,必须与他们讨论后才知道结果。
购屋者协会的陈钟灵指出,关于向房屋部仲裁庭做出投诉,的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间,购屋者可以组织一个购屋者筹委会,然后写信给发展商,告诉他已经逾期交屋多年,购屋者将通过法律行动提出索偿。
在房屋建好发展商交屋后,可按延迟交屋多少天,向发展商提出索偿要求,就是呈交索偿信,说明迟交屋多少天,提出索偿多少钱等等。
假如发展商依然不理会,可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。
这里是一些购屋者可能需要的联络地址:
1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话:03-20924488(热线)
电传:03-20934776
电邮:[email][email protected][/email]/tribunal
2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话:03-2093 6714/2093 4336
电传:03-2095 5092/2092 5409
99年地契 能否转为永久地契?
问:
大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是,当你在决定购买有关产业时,可能是以地点做为首要的考量,一般人不会过于在意地契是永久或99年。
至于说想把99年地契的房产申请为永久地契,可以尝试向土地局提出,但成功的机率一般不大。
我现在住的是8A区,都是双层排屋,于15年前购买,也是首期发展计划,地契是99年,同区发展计划的房屋都是99年地契。
可是,在接下来的发展计划,譬如8B、8C(双层排屋)及8D(公寓)的地契却都是999年。
我的问题如下:
1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契?
2. 假如能够,如何进行?
3. 如果不能,是否可以通过法庭程序进行?
答:
針對將租賃土地轉為永久地契的問題,可以嘗試向土地局提出申請。不過,能否成功率則很難說,根據業者的經驗,成功的機率不大。
即使要進行,由個別屋主提出是否受理也是個問題,如果是整個8A區居民一起提出申請,或許可以嘗試。
假如申請不成功,通過法庭程序進行也未必能如願,無謂浪費精力、時間和金錢。
999年非永久地契
至於999年地契,嚴格來說,並不是永久地契,因為它還是有一個年限,只是這年限很長。如果是永久地契,地契上的註明的就是永久這個字。
大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是,当你在决定购买有关产业时,可能是以地点做为首要的考量,一般人不会过于在意地契是永久或99年。
至于说想把99年地契的房产申请为永久地契,可以尝试向土地局提出,但成功的机率一般不大。
我现在住的是8A区,都是双层排屋,于15年前购买,也是首期发展计划,地契是99年,同区发展计划的房屋都是99年地契。
可是,在接下来的发展计划,譬如8B、8C(双层排屋)及8D(公寓)的地契却都是999年。
我的问题如下:
1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契?
2. 假如能够,如何进行?
3. 如果不能,是否可以通过法庭程序进行?
答:
針對將租賃土地轉為永久地契的問題,可以嘗試向土地局提出申請。不過,能否成功率則很難說,根據業者的經驗,成功的機率不大。
即使要進行,由個別屋主提出是否受理也是個問題,如果是整個8A區居民一起提出申請,或許可以嘗試。
假如申請不成功,通過法庭程序進行也未必能如願,無謂浪費精力、時間和金錢。
999年非永久地契
至於999年地契,嚴格來說,並不是永久地契,因為它還是有一個年限,只是這年限很長。如果是永久地契,地契上的註明的就是永久這個字。
門牌號碼“14”可否換為“12A”?
问:
Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题,她说,目前我们的新屋仍在兴建中,预料将在2005年中之前移交给我们。
她在信中披露,我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址,遗憾的是,门牌号码是我们最不喜欢的“14”,我在想,是否可以转换为12A?
我的问题是:在获得锁匙及入伙纸之前,我能否提出转换门牌号码的申请?还有如何与雪邦市议会的人员接洽,以便如愿。
答:
可以尝试向市议会提出申请,不过,即使市议会那方面批准了,还须通过另一关,就是土地局。
在地契注册为自己的名字时,地契文件也包括注明房屋的门牌号码。
假如地契注明的门牌号码不能更改,即使市议会这边过关了,也于事无补。
Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题,她说,目前我们的新屋仍在兴建中,预料将在2005年中之前移交给我们。
她在信中披露,我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址,遗憾的是,门牌号码是我们最不喜欢的“14”,我在想,是否可以转换为12A?
我的问题是:在获得锁匙及入伙纸之前,我能否提出转换门牌号码的申请?还有如何与雪邦市议会的人员接洽,以便如愿。
答:
可以尝试向市议会提出申请,不过,即使市议会那方面批准了,还须通过另一关,就是土地局。
在地契注册为自己的名字时,地契文件也包括注明房屋的门牌号码。
假如地契注明的门牌号码不能更改,即使市议会这边过关了,也于事无补。
買99年地契產業 會有後續麻煩嗎?
问:
租赁地契的产业(99年地契)在届满时,地方政府可以征用有关土地,当然会给予屋主赔偿;不过,政府不会贸贸然进行,如果政府不需征用有关土地,产业的继承人可以提出更新地契申请。
叶小姐说,在今年3月购买了一间中价公寓,是租赁地契产业(99年),但至今仍未收到买卖合约。
发展商披露,买卖合约还在吉隆坡市政局手中,还未签回来。我问他们:为何要经过吉隆坡市政局,他们回答说:因为那地段的地主是吉隆坡市政局,一定要通知他们。
我的问题是:
1. 假如我拿到买卖合约后,开始供还房屋贷款直到偿还为止,那间屋子是否属于自己,还是吉隆坡市政局?
2. 发展商不是地主,假如有一天地主要收回土地,我们这些屋主是否可以得到赔偿?
3. 假如有一天要卖房子,需要等超过5年吗,手续会不会很麻烦?
4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗?
答:
在吉隆坡或巴生河流域,许多发展商与市政局或地方政府合作,就是土地属于州政府或市政局,房屋发展计划则由发展商推行。
在一些时候,买卖合约需要地主签名,但是如果拖太多个月,购屋者可以向发展商追问,由发展商跟进。
林若辉律师指出,购屋者在日后偿还房屋贷款后,加上有了分层地契,分层地契有屋主的名字,屋子当然是属于自己的。
至于说发展商不是地主,假如有一天市政局要收回土地,那市政府当然需要赔偿屋主,将来地契到期了,后代可以申请办理更新地契手续,多了一些工夫。
如果有一天屋主要卖房子,不论是否超过5年,假如还未有分层地契,需要向发展商寻求批准;同时,也必须向市政府或地方政府寻求批准,不过这些可由律师负责办理。
购买发展商和地主不同人的房屋,并不成问题,只是在购买后有进行任何交易,必须寻求他们的批准。
另外,要补充的一点是:地契99年的产业,在届满时,地方政府可以收回,但有关当局不会贸贸然进行,即使是,也会给予赔偿。
其实,不只是租赁地契的产业,地方政府可以征用有关土地,即使是永久地契的产业,地方政府一样有权这样做,只是他们不会随意进行,一般都是基于发展需要才会做出有关决定。
租赁地契的产业(99年地契)在届满时,地方政府可以征用有关土地,当然会给予屋主赔偿;不过,政府不会贸贸然进行,如果政府不需征用有关土地,产业的继承人可以提出更新地契申请。
叶小姐说,在今年3月购买了一间中价公寓,是租赁地契产业(99年),但至今仍未收到买卖合约。
发展商披露,买卖合约还在吉隆坡市政局手中,还未签回来。我问他们:为何要经过吉隆坡市政局,他们回答说:因为那地段的地主是吉隆坡市政局,一定要通知他们。
我的问题是:
1. 假如我拿到买卖合约后,开始供还房屋贷款直到偿还为止,那间屋子是否属于自己,还是吉隆坡市政局?
2. 发展商不是地主,假如有一天地主要收回土地,我们这些屋主是否可以得到赔偿?
3. 假如有一天要卖房子,需要等超过5年吗,手续会不会很麻烦?
4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗?
答:
在吉隆坡或巴生河流域,许多发展商与市政局或地方政府合作,就是土地属于州政府或市政局,房屋发展计划则由发展商推行。
在一些时候,买卖合约需要地主签名,但是如果拖太多个月,购屋者可以向发展商追问,由发展商跟进。
林若辉律师指出,购屋者在日后偿还房屋贷款后,加上有了分层地契,分层地契有屋主的名字,屋子当然是属于自己的。
至于说发展商不是地主,假如有一天市政局要收回土地,那市政府当然需要赔偿屋主,将来地契到期了,后代可以申请办理更新地契手续,多了一些工夫。
如果有一天屋主要卖房子,不论是否超过5年,假如还未有分层地契,需要向发展商寻求批准;同时,也必须向市政府或地方政府寻求批准,不过这些可由律师负责办理。
购买发展商和地主不同人的房屋,并不成问题,只是在购买后有进行任何交易,必须寻求他们的批准。
另外,要补充的一点是:地契99年的产业,在届满时,地方政府可以收回,但有关当局不会贸贸然进行,即使是,也会给予赔偿。
其实,不只是租赁地契的产业,地方政府可以征用有关土地,即使是永久地契的产业,地方政府一样有权这样做,只是他们不会随意进行,一般都是基于发展需要才会做出有关决定。
關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme)
關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme)
DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.
DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
一些值得注意的事:
什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!
S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’
李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”
美好的故事是這樣開始的…
對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.
DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.
另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?
或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?
以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.
至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)
或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.
以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論
DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.
DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
- 建築期間, 發展商直接付銀行利息, 這2~3年裡不影響你的account
- 建築期間, 銀行每月從你 account 裡auto debit 扣除利息, 然後發展商再每月付還給你
- 建築期間, 銀行每月從你 account 裡auto debit 扣除利息, 然後發展商每3個月或6個月付還給你
- 建築期間, 銀行每月從你 account 裡auto debit 扣除利息, 然後發展商進錢到你的 housing Loan account.
- 其他...
一些值得注意的事:
- 買房子, 和銀行貸款的是買家. 不是發展商. 發展商倒閉/ /延遲交屋/ 遲還利息等等. 背負債務損失的是買家. 銀行是直接對貸款者, 而不是發展商.
- DIBS 是發展商和買家之間的事, 基本上不具任何保障 (或者說更快出清的促銷手法). 簡單說, 有任何問題. 銀行找你, 你找發展商.
- DIBS 建築期間, 還的是利息,不是供期. 不是發展商幫你供屋子. 所以如果發展商停工,銀行還是會找你付還已經發給發展商的款項.
- 沒有白吃的午餐, DIBS所涵蓋的所有費用已經計算在售價內. 也就是說, 你買的價格已經比較高了, 但有問題(如倒閉) 有沒有DIBS 承擔的結果是一樣的.
- 購買前確定仔細查看S&P 和 Loan agreement 有關DIBS 的詳細說明, 各家發展商和銀行有不同的規範
- 如果DIBS是從你戶口Auto debit,戶口沒錢扣會影響你的 ccriss
什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!
S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’
李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”
美好的故事是這樣開始的…
對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.
DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.
另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?
或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?
以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.
至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)
或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.
以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論
在2013 財政預算案裡政府延續了首次購屋印花稅減免50%
條件如下:
1. 申請時名下沒有任何產業
2. 所購買房價在400千以下
3. S&P 和 Loan agreement 的印花稅都能減半
4. snp 簽訂日期必須在 1/1/2013 ~31/12/2014 之內
5. 只限 residential, 商業產業不行
5. 只限馬來西亞公民
目前S&P的印花稅價格如下:
S&P stamp duty
Loan agreement stamp duty
第一個100千= *1%
貸款總額* 0.5%
下一個400k = *2%
400K 以上 = *3%
例子:
首次購屋房子400K
S&P stamp duty
Loan agreement stamp duty
第一個100k= *1% =1k
貸款總額* 0.5% =
400K 貸款90%
=360k* 0.5%
= RM1800
下一個400k = *2% =300k*2%= 6k
Total= RM7000
Total = RM 1800
S&p + Loan agreement stamp duty total =7000+1800 = 8800
如果申請首次購屋印花稅減半則只需付 rm4400
問: 是自己去申請還是律師弄?
答: 只要告訴律師, 律師會幫你申請. (一般沒人會喜歡多做工, 如果你沒確定告訴他要申請, 律師也不會主動幫你弄. )
問: 我是第一次購屋, 但會和太太聯名, 但是太太名下已經有一間產業, 還能申請印花稅減半嗎?
答: 可以的. 不過只能扣25% 而不是減半
問: 這個 ‘印花稅減半’ 是持續每年都有嗎?
答: 不是, 是政府’優待’, 根據每年財政預算案公布為準.所以今年的適用條件和內容未必明年也一樣
問: 如果之前有買過房子但是沒申請, 房子已經賣了. 現在再買還可以申請嗎?
答: 可以, 只要名下沒任何產業, 也沒申請過.
條件如下:
1. 申請時名下沒有任何產業
2. 所購買房價在400千以下
3. S&P 和 Loan agreement 的印花稅都能減半
4. snp 簽訂日期必須在 1/1/2013 ~31/12/2014 之內
5. 只限 residential, 商業產業不行
5. 只限馬來西亞公民
目前S&P的印花稅價格如下:
S&P stamp duty
Loan agreement stamp duty
第一個100千= *1%
貸款總額* 0.5%
下一個400k = *2%
400K 以上 = *3%
例子:
首次購屋房子400K
S&P stamp duty
Loan agreement stamp duty
第一個100k= *1% =1k
貸款總額* 0.5% =
400K 貸款90%
=360k* 0.5%
= RM1800
下一個400k = *2% =300k*2%= 6k
Total= RM7000
Total = RM 1800
S&p + Loan agreement stamp duty total =7000+1800 = 8800
如果申請首次購屋印花稅減半則只需付 rm4400
問: 是自己去申請還是律師弄?
答: 只要告訴律師, 律師會幫你申請. (一般沒人會喜歡多做工, 如果你沒確定告訴他要申請, 律師也不會主動幫你弄. )
問: 我是第一次購屋, 但會和太太聯名, 但是太太名下已經有一間產業, 還能申請印花稅減半嗎?
答: 可以的. 不過只能扣25% 而不是減半
問: 這個 ‘印花稅減半’ 是持續每年都有嗎?
答: 不是, 是政府’優待’, 根據每年財政預算案公布為準.所以今年的適用條件和內容未必明年也一樣
問: 如果之前有買過房子但是沒申請, 房子已經賣了. 現在再買還可以申請嗎?
答: 可以, 只要名下沒任何產業, 也沒申請過.
买土著单位该注意甚么?
问:
张小姐来信指出,我在2009年6月30日买了一间属于土著单位的单层房屋,至今政府还未批准开放这单位,但我已付了10%的首期钱,以及2千令吉的喝茶钱,并于2002年6月30日签署买卖合约。同时,申请房屋贷款已获批准,并签了合约。
2004年1月,发展商通知我们要重新签署买卖合约,原因是他们要换律师,不过至今我还没签。
可是,发展商的律师一直以书面通知,我该怎么办?发展商告诉我,如果我不要该单位,可以写信,但10%的首期钱是否能拿回,就要看发展商了。
我的贷款银行也一直追问我购买屋子进行得怎样?我打电话问发展商,也问不到什么结果。
请问:
1. 政府批准开放土著单位,需要多久时间?
2. 如果我取消该单位,可否拿回首期钱,以及已付的律师费,在2002年6月30日订购时,发展商口头上说免付律师费,但却又说签署新的合约由购屋者来付律师费。
答:
针对这位读者面对的问题,发展商要负起责任,林若辉律师指出,购屋者可以针对他们蒙受的损失向房屋部做出投诉。
阏于开放土著单位的事项,发展商在推出房屋促销计划,如果有一部分是土著单位,他们会在马来文报章刊登广告,如果过了一个时候仍未能卖出,他们应该向州政府提出开放申请。
因此,购屋者必须确定发展商是否有向当局提出申请开放土著单位,就是转售给非土著;另外一点,如果购屋者被迫另签合约需要付出额外开销,这一点是不合理的,购屋者可以针对这个问题向发展商提出赔偿要求。
关于政府批准发展商开放土著单位,到底需要多少时间,个别州属的情况可能有些不同,很难说有一个统一的时间。
最重要的是询问发展商,是否有向地方政府提出申请开放土著单位,假如还没有,购屋者又已订购有关房屋,可能会面对麻烦,拥有权就是其中一个问题。
以下是购屋者欲投诉可采用的地址:
监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur
电话号码:03-2093 6714/2093 4336
电传号码:03-2095 5092/2092 5409
电邮:[email][email protected][/email]
法律事务单位
房屋与地方政府部
Level 7, Block K, Pusat Bandar Damansara
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur
电话号码:03-2099 2382
电传号码:03-2092 5408
张小姐来信指出,我在2009年6月30日买了一间属于土著单位的单层房屋,至今政府还未批准开放这单位,但我已付了10%的首期钱,以及2千令吉的喝茶钱,并于2002年6月30日签署买卖合约。同时,申请房屋贷款已获批准,并签了合约。
2004年1月,发展商通知我们要重新签署买卖合约,原因是他们要换律师,不过至今我还没签。
可是,发展商的律师一直以书面通知,我该怎么办?发展商告诉我,如果我不要该单位,可以写信,但10%的首期钱是否能拿回,就要看发展商了。
我的贷款银行也一直追问我购买屋子进行得怎样?我打电话问发展商,也问不到什么结果。
请问:
1. 政府批准开放土著单位,需要多久时间?
2. 如果我取消该单位,可否拿回首期钱,以及已付的律师费,在2002年6月30日订购时,发展商口头上说免付律师费,但却又说签署新的合约由购屋者来付律师费。
答:
针对这位读者面对的问题,发展商要负起责任,林若辉律师指出,购屋者可以针对他们蒙受的损失向房屋部做出投诉。
阏于开放土著单位的事项,发展商在推出房屋促销计划,如果有一部分是土著单位,他们会在马来文报章刊登广告,如果过了一个时候仍未能卖出,他们应该向州政府提出开放申请。
因此,购屋者必须确定发展商是否有向当局提出申请开放土著单位,就是转售给非土著;另外一点,如果购屋者被迫另签合约需要付出额外开销,这一点是不合理的,购屋者可以针对这个问题向发展商提出赔偿要求。
关于政府批准发展商开放土著单位,到底需要多少时间,个别州属的情况可能有些不同,很难说有一个统一的时间。
最重要的是询问发展商,是否有向地方政府提出申请开放土著单位,假如还没有,购屋者又已订购有关房屋,可能会面对麻烦,拥有权就是其中一个问题。
以下是购屋者欲投诉可采用的地址:
监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur
电话号码:03-2093 6714/2093 4336
电传号码:03-2095 5092/2092 5409
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土著單位未開放 絕對不能買
问:
买屋者最怕后续麻烦履大不掉,这又与发展商的素质息息相关,除了屋价,你可能被要求支付许许多多不晓得必要或不必要的费用,而当中,又有好一些产业类型的买卖合约与标准合约不同,让买屋者不知如何“依常理”判断。
最可怕的是,如果是自己本身一开始就作了错误的投资选择,哪又该如何与发展商据理力争呢?
问:柔佛的陈先生来信询问有关购买土著单位的问题。他说,本人在2002年6月买了一间屋子,并给了10%的钱,大约是1万3000,但这间屋子是土著单位。
发展商说,如果有土著购买,就会把首期钱还给我,但到了2004年9月,还未有土著购买这间屋子,我就把它卖回给发展商,可是,发展商说要等半年后才能将这笔钱退还。
请问有甚么办法可以在短期内拿回退款,我担心发展商不守信用,最后不了了之。
答:
陈先生从一开始订购土著单位的房屋,就是个错误的投资选择,只要土著单位未开放,或者说发展商未向政府提出申请,转为非土著单位,以便非土著可以购买,都不宜尝试,因为申请转换名字的成功机率可以说是零。
发展商已表明是土著单位,就不晓得是那一点吸引这位读者订购有关房屋,虽然只付首10%钱,但1万3000令吉,毕竟不是个小数目,这两年多来如果是存在银行,也有一点利息。
另外一点,当初在付这笔钱订购房屋时,是否有文件写明在何时退回这10%的头期钱?
现在最主要是与发展商协商,希望发展商能尽早将退款交还,如果不能,则期望发展商能履行承诺,在6个月后退还这笔钱,以便做为购买另一间房屋的头期钱。
买屋者最怕后续麻烦履大不掉,这又与发展商的素质息息相关,除了屋价,你可能被要求支付许许多多不晓得必要或不必要的费用,而当中,又有好一些产业类型的买卖合约与标准合约不同,让买屋者不知如何“依常理”判断。
最可怕的是,如果是自己本身一开始就作了错误的投资选择,哪又该如何与发展商据理力争呢?
问:柔佛的陈先生来信询问有关购买土著单位的问题。他说,本人在2002年6月买了一间屋子,并给了10%的钱,大约是1万3000,但这间屋子是土著单位。
发展商说,如果有土著购买,就会把首期钱还给我,但到了2004年9月,还未有土著购买这间屋子,我就把它卖回给发展商,可是,发展商说要等半年后才能将这笔钱退还。
请问有甚么办法可以在短期内拿回退款,我担心发展商不守信用,最后不了了之。
答:
陈先生从一开始订购土著单位的房屋,就是个错误的投资选择,只要土著单位未开放,或者说发展商未向政府提出申请,转为非土著单位,以便非土著可以购买,都不宜尝试,因为申请转换名字的成功机率可以说是零。
发展商已表明是土著单位,就不晓得是那一点吸引这位读者订购有关房屋,虽然只付首10%钱,但1万3000令吉,毕竟不是个小数目,这两年多来如果是存在银行,也有一点利息。
另外一点,当初在付这笔钱订购房屋时,是否有文件写明在何时退回这10%的头期钱?
现在最主要是与发展商协商,希望发展商能尽早将退款交还,如果不能,则期望发展商能履行承诺,在6个月后退还这笔钱,以便做为购买另一间房屋的头期钱。
每月收入多少才能買房子?
问:
李小姐来信说,我是一名大学生,即将在2005年5月毕业。我希望两年后能拥有自己的房屋,如果我的“梦之屋”价格介于9万至15万令吉之间,我的收入应该有多少?
答:
购买房屋产业,至少有一笔首期钱,譬如屋价是15万,手上须先有1万5千令吉,就是屋价的10%资金,以便在签署买卖合约时缴付。
除了首期钱,也必须有一笔数千元的签署贷款合约、买卖合约律师费。
在申请房屋贷款时,不论数额或比率如何,银行需要贷款者提呈所得税缴交数额的征收单或收据,假如在开始工作2年后,收入相当不错,而且被征收所得税,申请贷款获批准的机率比较高。
金融机构规定,偿还房屋贷款的比率介于收入的三份之一,假如偿付贷款的数额是800令吉,收入至少必须有2500令吉。
如果贷款在12万令吉,供期在15年之间,偿还房屋贷款的数目可能在800至1000令吉之间;不过最好是请教银行贷款部的职员,由他们计算会比较准确。
从偿还贷款数额来看,即可找出本身的收入应在那一个水平。
银行之所以限定偿付贷款额在收入的三份之一,主要是考虑到贷款者本身尚有其他开销,避免不会因为其他开销,影响及每月的房屋供款。
李小姐来信说,我是一名大学生,即将在2005年5月毕业。我希望两年后能拥有自己的房屋,如果我的“梦之屋”价格介于9万至15万令吉之间,我的收入应该有多少?
答:
购买房屋产业,至少有一笔首期钱,譬如屋价是15万,手上须先有1万5千令吉,就是屋价的10%资金,以便在签署买卖合约时缴付。
除了首期钱,也必须有一笔数千元的签署贷款合约、买卖合约律师费。
在申请房屋贷款时,不论数额或比率如何,银行需要贷款者提呈所得税缴交数额的征收单或收据,假如在开始工作2年后,收入相当不错,而且被征收所得税,申请贷款获批准的机率比较高。
金融机构规定,偿还房屋贷款的比率介于收入的三份之一,假如偿付贷款的数额是800令吉,收入至少必须有2500令吉。
如果贷款在12万令吉,供期在15年之间,偿还房屋贷款的数目可能在800至1000令吉之间;不过最好是请教银行贷款部的职员,由他们计算会比较准确。
从偿还贷款数额来看,即可找出本身的收入应在那一个水平。
银行之所以限定偿付贷款额在收入的三份之一,主要是考虑到贷款者本身尚有其他开销,避免不会因为其他开销,影响及每月的房屋供款。
賣主欠下大筆門牌稅 二手屋主如何處理?
问:
购买二手屋的买主,经常会面对卖主欠下的门牌税、地税、水电费、排污费等债务,如果负责办理买卖合约的律师稍微疏忽,可以造成买主甚为苦恼。
不过在面对这些问题时,不需过于担心或惊慌,凡事以买卖合约为依据,在签署买卖合约之前的有关欠款,一切都属于卖主的责任,有关方面应该向卖主追讨,而不是针对买主。
郑菁珠来信指出,她在付清了屋款给卖主3个月后,才收到吉隆坡市政局发出的总共1万3千令吉门牌税欠款,此时才意识到律师可能疏忽,在未查清楚卖主是否已偿还有关债务,即吩咐她及贷款银行付钱给卖主。
她在信中指出:在我的买卖合约中,说明卖主应该还清这些费用,可是现在没有还的话,那一方应该负责还?
另外,如果我已照会律师关于门牌税的问题,可是她却不加理会,我应该如何处理这件事?
最后,在那一间书店可以购买到买卖房屋或产业的书籍?
答:
严格来说不会太难处理,首先可以写信给吉隆坡市政局,说明是在那一年、那一月签署买卖合约,在签署买卖合约及移交房屋之前的门牌税,应该是卖主的责任,卖主必须偿付这笔欠款。
还有在信中可以清楚表明,市政局应该向卖主追讨,而不是向新的买主追讨这笔欠款。
这事会出现今天的局面,律师方面也有责任,最好是找回负责办理买卖交易的律师协助,要她写信给市政局,由该局催促卖主偿还欠款。当然,要确保律师真的写信告诉市政局。
关于产业买卖的参考书,如果是中文版,大众书局会有一些,至于英文版,主要集中在MPH书店。
购买二手屋的买主,经常会面对卖主欠下的门牌税、地税、水电费、排污费等债务,如果负责办理买卖合约的律师稍微疏忽,可以造成买主甚为苦恼。
不过在面对这些问题时,不需过于担心或惊慌,凡事以买卖合约为依据,在签署买卖合约之前的有关欠款,一切都属于卖主的责任,有关方面应该向卖主追讨,而不是针对买主。
郑菁珠来信指出,她在付清了屋款给卖主3个月后,才收到吉隆坡市政局发出的总共1万3千令吉门牌税欠款,此时才意识到律师可能疏忽,在未查清楚卖主是否已偿还有关债务,即吩咐她及贷款银行付钱给卖主。
她在信中指出:在我的买卖合约中,说明卖主应该还清这些费用,可是现在没有还的话,那一方应该负责还?
另外,如果我已照会律师关于门牌税的问题,可是她却不加理会,我应该如何处理这件事?
最后,在那一间书店可以购买到买卖房屋或产业的书籍?
答:
严格来说不会太难处理,首先可以写信给吉隆坡市政局,说明是在那一年、那一月签署买卖合约,在签署买卖合约及移交房屋之前的门牌税,应该是卖主的责任,卖主必须偿付这笔欠款。
还有在信中可以清楚表明,市政局应该向卖主追讨,而不是向新的买主追讨这笔欠款。
这事会出现今天的局面,律师方面也有责任,最好是找回负责办理买卖交易的律师协助,要她写信给市政局,由该局催促卖主偿还欠款。当然,要确保律师真的写信告诉市政局。
关于产业买卖的参考书,如果是中文版,大众书局会有一些,至于英文版,主要集中在MPH书店。